서울 도시기본계획 사당동 내방역 투자 해야하는 이유

부동산 투자

부동산 공부는 무조건 해야 한다

왜냐

 

자본주의시대에 살면서 자본을 모르면 안된다

금융을 모르면 안된다

자산을 모르면 안된다

 

부동산이 핵심이다

 

이번엔 서울 투자에 대해 알아보자

 

돈이 없어도 알아야 한다

그래야 나중에 투자할 수 있다

게다가 돈이 적어도 얼마든지 할 수있다

 

힘내자

끝까지 가자

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서울시 2040 기본도시계획을 보면  으로 어디에 투자해야할지 알려주는 꿀팁이라고 봐야한다

 

최대 수혜지는 역시나 3도심과 용산이라고 보인다

 

하지만 용산은 이미 너무 비싸졌고, 누가봐도 앞으로 최고의 핵심지로 꼽힌다

 

그래서 이번엔 다른곳으로 눈을 돌리자

바로 사당동이다

 

 

 

 

1. 입지대박

 

 

 

 

일단 시야를 좁게 잡아서 사당 이수지구만 보자면 

 

이른바 지하철 황금 노선들이라고 불리는, 정말 핵심지를 다 관통하는 2,4,7,9호선이 이수역을 거점으로 역사 하나 단위로 환승하여 이용이 가능하다

 

이는 서울에서 지하철 인프라는 최강이라고 해도 전혀 과장이 아닌 모습

 

 

시야를 넓혀 서울 전역을 보았을떄 3도심 (여의도 종로 강남)을 직선거리로 모두 10km 이내로 지나갈수있다

 

물론 저 3도심 정중앙에 있는 용산의 입지가 정말 너무 좋지만

 

애초에 용산에 투자할 자금이 있는 사람들 말고 우리 서민여러분들 대상이다

 

최고에 투자 할수는 없으면 그 주변의 차선책에라도 투자해야 된다는 것

 

사당동은 위치상 용산 개발이 시작 되었을때 개발이 될 수 밖에 없는 위치에 있다고 보인다

(용산 이촌동과 연결된 동작대로 인프라 개선등등 많다)

 

특히 동작대로 인프라 개선은 이미 과천 이수 터널 개발을 시작하면서 그 신호탄을 쐇다고 보인다

 

그러므로 사당동은 앞으로도 계속 강조하겠지만 동작대로변을 중심으로 개발될 것으로 판단된다

 

한 문단으로 요약하자면!

 

3도심 모두 커버 가능하고, 교통 여건도 좋은데 용산 투자하고 싶은데 돈이 없으면 사당동으로 가자는 것

 

 

 

 

2.그래서 사당동 자체의 개발 비전?

 

사당동 자체도 발전해야된다

 

바로 무려 서울의 3개구 서초&동작&관악구가 모두 참여하여 진행중인  사당 이수 지구단위계획

아래 사진을 보자

 

 

 

사당동 길거리 발전

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길거리 발전

 

지금 노후된 동작대로변의 저층 상업건물들을 지구 단위계획에 모두 포함시켜 고층 건물로 탈바꿈 계획중

 

 

일단 이 사당 이수 지구단위계획은 

 

서초 사당이수 지구

 

동작 사당이수 지구 

 

관악 사당지구로 나뉜다

 

각각 상업지로 종상향을 해서 필요한 시설을 확충하겠다는것(권장사항인듯)

 

서초 사당 이수 지구는 

 

문화&집회 시설 공연장 전시장을 확충하려고해. 아마 광장같은 느낌으로 개편하려는걸 목적

 

동작 사당 이수 지구는 

역시 문화&집회시설을 확충하고, 백화점 쇼핑센터를 확충하려 하는데

이건 최근에 결정난 태평백화점 복합개발건 이라고 보면 될듯하다

 

또한 업무시설을 확충하려 한다고 하는데 오피스텔을 제외시킨걸 보니, 지주들이 분양장사 해먹는걸 원천 차단하고 진짜 업무용 고층건물들로 개발하려는 의지가 있는듯

 

자료

 

그리고 주민들이랑 서울시 각종 부처들로부터 의견 수렴을 했는데, 지분 쪼개고 어디 먹자 상권처럼 꼬마빌딩으로 개발되는걸 막기 위해  통합개발 을 원칙으로 한다는 것으로 봐서는  동작대로변을 빌딩숲으로 계획하는것 같다

 

 

또한 방배동은 내방역 인근까지 연계하여 개발한다고 하니 사당 이수 내방 지구에 상업지로 종상향되면

2040 도시기본계획에 있던 서초역 인근을 강남 국제교류센터 가용지로 활용한다는것과도 연계성이 있다

 

 

 

 

 

사실 이런 개발축은 서리풀터널이 개통되지 않았다면 힘들었다고 본다

 

서리풀터널의 개통은 단순히 주민 이용 편의를 위한것뿐만 아니라 앞으로의 개발계획을 보여주는 단서였다고 보인다

 

 

그리고 투자자들은 이러한 냄새를 미리 맡아서인지, 이수 내방역 인근 지역에서는 작년부터 큰 거래들이 계속해서 터져나오는 중

 

거래건수(손바뀜)이 많다=개발가능성이 높다.

 

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3. 그러면 학군은??? 학원가는!!!

 

이것도 매우 중요한 문제야. 왜냐하면 좋은 지역에는 좋은 학군이 따라오기 마련이거든.

 

그리고 여자가,엄마가 봤을때 내 아이가 살기 좋아 보이는 동네구나 라는 인상이 있어야 시세가 오르기 마련이야.

 

일단 기존에는 

 

초등학생때는 방배동에 있는 소규모 학원가나 신동아상가, 경문고 등교길에 있는 학원 보내고, 중학생이 되면 구반포 주공아파트 상가에 밀집했던 학원가로 보낸다음, 고등학생이 되면 고터앞 쇼핑센터나 반포미도 쪽 학원가애 보내거나 대치동으로 라이딩을 가는 추세였어.

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 LV.초딩 초급 던전

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LV.중딩 중급 던전

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LV.고딩 상급 던전

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헬 (ㅎㄷㄷ)

 

 

하지만 다들 알다시피 반포주공 124, 3주구가 모두 이주를 하게되면서 기존 구반포 학원가는 오체분시되어 증발을했어.

 

하지만 구반포 상가가 이주를 한다고 멀쩡히 하던 학원 장사를 접을리가 없잖아?

 

그래서 주변지역으로 이주를 시작했어, 

 

크게 2가지로 갈려 

 

기존 신반포 학원가로 흡수된 경우와 동작대로변으로 이주한 경우.

 

전자의 경우에는 기존의 수요를 믿고 이주를 했다고 보면 될거같아. 그쪽의 학원가들과 경쟁을 하겠다는거지.

 

후자의 경우에는 아마 방배동 재개발 이후 방배동에 새롭게 유입될 중산층이 가지는 수요를 고려하고 동작대로변으로 이주를 했을거야. 

 

한마디로 기존 구반포 상가들이 한줌의 재로 변하면서, 방배동 재개발과 맞물려 동작대로변에 새로운 학원가가 형성될거라는걸 예상할 수 있어, 

 

기존에 반포나 대치로 보내는것도 사실 큰 문제는 없었지만 동작대로변에 학원가가 생기면 아이들 동선낭비도 적어지고 시간 낭비도 적어지고, 무엇보다 동네 분위기가 바뀌게 될거야. 

 

 

 

 

4..마무리

 

 

 

 

오세훈 시장이 발표한 서울시 2040 기본도시계획을 보면

 

여기 하나를 보면 4+1축 이라고 해서 용적률 인센티브를 주고 규모있는 개발을 진행한다

 

4+1축을 보면 남북 녹지축 이라고 되어있는 축이 있는데,

 

이 녹지축의 진행 방향을 저 작은 지도로 단서가 있다

 

한마디로 이 산들을 관통하는 지역에 투자하는게 좋아보인다

 

그중에서도 대로변이 관통하고있는 사당동을 추천해주는 이유도 사실 여기에 있다

 

위에 서술한 개발계획과 4+1축 개발 계획이 서로 연계되어 엄청난 시너지를 보일것

 

단

 

다음에 오세훈 시장이 연임을 한다는 가정하에 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

 

다들 일단 재미로 보고

 

따로 스스로 공부를 직접 해야 한다

이것은 그냥 작은 근거를 가지고 작성한 뇌피셜일뿐

맹신하면 안된다

 

스스로 자본주의 세상에서 살아남아야한다

 

우리 부자애기연구소가 끝까지 함께 하겠다