지주택이란? 지역주택조합 아파트 절차 사기 알아보자

 

요즘 부동산 시장이

멈춰있는 것으로 보이지만

그 속에서 화산처럼 움직이고 있다

우리들은 아직 표면만 보기때문에

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금리 올라가니까

부동산 떨어지겠지?

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라고 단순하게 생각한다

그러면 안된다

그 속에 마그마 처럼 흘러 넘치는

엄청나게 움직이는 본질을 꿰뚫어야 한다

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부자애기 탐구교실과 함께 나아가자

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지역주택 이란

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지역주택조합 = 지주택이란?

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몇년 간 집값이 급등하면서

상대적으로 분양가가(가격) 저렴한 지역주택조합 선전이 많아졌다

지역주택조합은 서민의 주거 구입 및 주택시장 안정을 위한 목표로 만들어진 제도다

하지만 적용되는 법이 애매하다 보니, 많은 사람들이 피해를 입고 있다

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예를들어, 2년 뒤 입주라고 했는데

10년 뒤에도 아직 입주하지 못하고, 심지어 중간중간 1,000~2,000만원의

돈을 계속 추가 불입해야 하는 상황이 발생하고 있다

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물론, 성공적인 지주택도 있기는 있따

가령 토지주가 1명이거나, 정부이거나 등등의 사례다

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다만, 위의 경우도 사업 속도 측면에서는 보장할 수 없으며,

사업 기간이 크게 늘어난다면 최초 조합원 가입 시

예상했던 분양가보다 더 높은 추가분담금을 낼 수도 있다

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우선 지역주택조합에 가입하기 전

지역주택조합의 메커니즘을 알아야 이게 가능한 사업장인지,

돈만 축낼 사업장인지 알 수 있으니 무조건 알고 뛰어들어야 한다

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지역주택조합은 딱 한 문장으로 요약할 수 있다

"내 땅도 아닌 곳에, 여러명이 모여서, 아파트 짓기 위한 동업을 한다."

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지역주택조합(이하 지주택)은 성공사례도 있고

잘만 활용하면 좋은 주택공급방식으로 취지는 좋다

(솔직히 말해서 취지가 안좋은것도 있나...?ㅋㅋㅋ)

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그러나 재개발재건축과는 적용되는 법도 다르고

그 법을 충분히 이용할 수 있을 만큼 아직은 허술한 것도 사실이다

시공사 네임(서희건설, 이편한세상 등)을 보고 무슨일 있겠어?

라고 들어가시는 분들도 계시겠지만 아파트

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건설에서 시공사와 시행사의 개념부터 구분해야 한다

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지주택에 가입하는 사람은

본인 스스로가 시행사(사업의 주체)로서 문제가 발생했을때

건축과 관련된 부분을 제외하고는 시공사에 책임을 물을 수 없다

시공사는 말 그대로 시행사의 요구에 따라 시공을 해주는 업체일 뿐

시행사는 조합원이 된 본인이다

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즉, 사업의 주체가 "나"인데

사업이 망한 책임을 누구에게 지라고 요구할 수 있겠나

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1. 지역주택조합과 재개발, 재건축의 차이

지역주택조합	재개발, 재건축
저 땅이 좋아보이니까 남의 땅 매입하고 아파트 짓자 (주택법 적용, 사례적음, 법망 허술)	그 구역의 땅 주인끼리 모여서 합심해서 아파트 짓고 등등 하는 것 (법이 잘되어 있음)

 

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둘의 가장 큰 차이점

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1. 시작 시점 사업의 주체가 토지의 '소유자'인지 '외부인'인지다.

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아파트는 땅이 있어야 지을 수 있고 결국 땅을 매입해야 한다

지주택의 허가는 토지승낙서 80%만 있으면 되는데

여기서 토지승낙서가 토지매입을 했다는 것이 아니다

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'토지매입과 토지승낙율은 다르다'

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2. 토지매입 95%가 가장 중요하다.

(그런데 이게 보통 일이 아니다)

95% 이상의 토지매입이 완료되면 매도청구 및 명도가 가능

그리고 사업계획승인신청이 가능

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하지만 재개발도 항상 문제가 되는게 마지막 1~2곳 이다

95%가 넘었다고 해서 안전하네? 하고 접근했다간 추가분담금을 맞을 수 있다

토지매입이 완료됐다고 하더라도,

그동안의 사업 기간을 알아보고 지출된 사업비가 얼마인지 알아야

추가분담금 리스크에서 그나마 벗어날 수 있다

그리고 일단, 95%를 확보하는 사업장이 거의 없다

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이러니까 초보가 무턱대고 뛰어들었다가는 그냥 뚜둘겨 맞는다

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3. 신고필증이 있으니 안전하다?

요즘에는 지자체에서 신고필증도 발행해주지만

이것이 지주택의 사업이 순탄하게 진행된다는것을 의미하는 지표가 아니다

'말 그대로 지주택 사업을 시작해보겠다'

라는 것을 지자체에서 허가해준것이며 법규에 위배되지 않는 한

지자체에서 지주택을 거부할 명분은 없기때문이다

신고필증이 나왔으니 안전한 지주택이다?

사업자 등록증이 발급된 사업은 성공한다 랑 똑같는 말

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요즘은 자금 흐름을 신탁에 맡겨 투명하게 운영한다고 말합니다.

예전에 조합원의 돈을 마음대로 사용하다가 문제가 생긴적이 많이 있어 기본적인 보완은 됐습니다만, 사실 지주택의 문제점이 자금 지출의 투명성에서만 발생하는 것이 아닙니다.

토지 매입부터 시작해 알박기, 사업비 및 공사비 인상 등 모든 면이 문제죠.

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회계 자체도 의도대로 작성하려면 얼마든지 가능하고요.

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백 번 양보해서 투명한 회계가 가능하다고 해도 그것이 사업의 성공을 보증해주지는 않습니다.

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4. "토지주인의 숫자"가 중요함

지주택의 성공사례는 대부분 땅주인이 적어 이해관계가 복잡하지 않거나 국유지인 경우다

가족구성원끼리도 생각이 다른 마당에 땅주인이 많으면 그 이해관계는 더욱 복잡해진다

이러한 관점에서 토지주가 많다면 토지매입의 95%? 현실적으로 힘들다

당연한 이야기다

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5. 재개발이 해제되고 지주택을 추진하는 곳

요즘 이슈가 되는 00 지주택은 재개발이 해제된 곳

이야기를 들어보면 재개발사업 진행 중

감평이 너무 적게 나와 조합원이 스스로 구역을 해제하고 지주택으로 진행을 한다고한다

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재개발의 해제 이유가 무엇인가요?

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결국 "돈" 이다

(해당 구역은 토지주가 엄청 많았다)

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여러 사람이 많이 사는 곳은

여러가지 말이 많이 나온다

온갖 이야기가 다나오고 서로 싸우고 반대하고 찬성하고 난리가 난다

그 곳에서 오래 살았던 사람에게 얼마 줄태니 다른곳으로 이사가라고 한다면

그 사람이 가겠는가?

돈을 더 요구할 것이다

그러면 당연히 지주택 추가분담금이 또 들어간다

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거기 살던 사람들이 안나가고 버티면

그 기간동안 계속 사업 비용이 들어가면서

(토지 금융 이자, 조합 운영비, 용역비 등등)

그 사람들 나가게 하려고 이사비까지 추가로

더 더더 내야 한다

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추가 비용 없다고 홍보하지만

장담 못한다

책임 아무도 안진다

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항상 조심하고 무조건 공부먼저 해라

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지주택의 성공 확률은 서울 기준 약 5% 정도다

겨우겨우 착공했으나

결국 추가분담금을 내면 일반분양가와 비슷하거나 그 이상이 된다

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고생만 죽도록 하고 그냥 일반 분양 받는것과 똑같은

가격에 사게 된다

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하지만 앞으로는 점점 더 좋아질 것이다

어쨌든 제도가 있으니 개선될 것이다

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무조건 공부먼저 하고 투자하자

우리 서민여러분들 피땀흘려 번 돈

쉽게 날리며 안된다

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끝까지 버티고

승리해서

진짜 부자가 됩시다!!